签约买卖一栋楼房 　　

　　刘磊已年过半百，是凤山县一名个体工商户业主。许志是该县一名公务员，还有3年就退休。两人因为房屋结缘，又因为房屋结怨。缘由得从2012年的一起房屋买卖说起。 　　

　　2008年，许志在单位办公楼大院隔壁买下一块地，决定建一栋7层楼房，给家人用于经营宾馆。随后，许志陆续办理了《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》，3份证件记载的房屋占土地面积为71.5平方米。 　　

　　2009年11月，楼房开始施工。第一层建成后，许志向单位提出申请，希望房子从第二层开始往上向单位院内延伸一两米。单位领导经集体研究，同意许志的房子从第二层往上向单位院内延伸1.8米。随后，许志书面要求建设主管部门更改原来的城建规划。 　　

　　2010年5月，由于资金紧张，许志便用在建楼房及土地使用权作抵押向银行贷款35万元，并进行了抵押登记。房子建成后，许志按照宾馆的标准进行装修，然后投入经营。 　　宾馆经营了一年多，许志和家人商量后，决定将整栋楼出售。刘磊实地查看楼房，与许志谈妥买卖事宜。 　　

　　2012年4月27日，许志口头向银行汇报要求转让楼房，银行方面口头同意转让并要求许志将转让所得价款优先偿还借款本息。 　　

　　同年5月1日，刘磊与许志签订了《售房合同书》，约定许志将楼房及房内经营宾馆所用的财产作价123.8万元卖给刘磊。刘磊先交定金23.8万元，余款于2012年7月2日前一次性付清。如果许志违约，除返还刘磊定金外，另付违约金10万元；刘磊违约的，许志不退回定金，刘磊另付许志违约金10万元。 　　

　　合同还载明，房屋现只有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》等，尚未办理房产证。刘磊交清全部房屋价款后，房屋及土地所有权和使用权属刘磊所有，尚未交清房屋价款之前，宾馆由许志经营收益。 　　

　　买方声称遭受欺诈 　　

　　签订合同当日，刘磊即交付定金23.8万元。5天后，许志将上述三证交给刘磊核验。刘磊验证时看到，3个证件核准房子所占土地面积为71.5平方米，但实际测量后发现一楼仅为64.35平方米，而二楼以上每个楼层均为81.67平方米。 　　

　　回到家中，刘磊开始犹豫了：“房子并未按照规划建设，将来无法办理房产证怎么办？而且二楼以上还占用了国家机关的土地，岂不是损害了国家利益？”刘磊意识到，这桩买卖存在巨大风险。 　　

　　后来，刘磊了解得知，房子早在两年前就已抵押给了银行。“房子设有抵押权，许志却未跟我提及，明显是一种欺诈行为。”刘磊下定决心要退房。可刘磊的退房理由遭到许志的反驳，许志称这些情况刘磊签合同前已经明知或者对其买房并无影响。 　　

　　因退房未果，刘磊于2012年6月底向凤山县人民法院起诉，请求确认《售房合同书》无效，判令许志返还定金23.8万元，并赔偿经济损失14.88万元。 　　

　　庭审聚焦合同效力 　　

　 “许志以欺诈手段哄骗我与其签订售房合同，骗取巨额定金，给我造成巨大损失。”庭审时，刘磊认为，许志不按国家允许的建地面积建房，而且还占用了国家机关使用的国有土地，该行为已经损害了国家利益。 　　

　　刘磊称，他为了凑齐购房款，先后卖掉了自己和儿子的2套商品房，而且还向银行贷款。由于许志违规建房，并以欺诈手段诱导他签订合同，该合同是无效的，由此给他造成的损失应由许志承担。 　　

　 “即便房子的建设符合法律规定，但许志在签订合同时未向我告知房子已进行了抵押。按照担保法的规定，售房合同也是无效的。”刘磊说。 　　

　　许志辩称，《售房合同书》是双方当事人的真实意思表示，不具有任何导致其无效的法定情形。“售房合同并未就房屋的面积做出约定，更未明确约定房屋实际面积必须与规划许可的面积绝对相符。而且刘磊在订立合同前已实地查看了整栋房子，在明知房屋实际面积超出规划许可面积的前提下自愿签订了售房合同书。”许志如是说。 　　

　　“这种所谓的欺诈既没有对刘磊利益造成任何损害，也没有损害国家利益。”许志认为，楼房向单位院内空间伸出1.8米，事先已经过单位同意，对城市规划也没有不良影响，且超出许可部分的手续正在办理中，房屋的建设不存在违法情形。 　　

　　许志称，刘磊的诉讼请求充分证明其以自己的行为表明不再履行生效合同约定的购房义务，已经构成违约，依法无权要求他返还定金和赔偿经济损失。 　　

　　房屋瑕疵并非无效 　　

　 “签订合同时，许志隐瞒了房屋实际占地面积与合法许可的占地面积不相符的情况，由此可能导致刘磊全额支付购房款后无法办理房产登记手续，或者因所购房屋超出许可占地面积建设而被处罚，导致其权利受到侵害。”凤山县法院审理后认为，根据我国《合同法》的规定，刘磊可继续按合同约定购买有瑕疵的房屋，由许志承担消除该房屋瑕疵的责任，并赔偿刘磊由此造成的经济损失，或是依法主张撤销或解除《售房合同书》。 　　

　　法院认为，在合同签订前，刘磊曾实地查看了房屋，且未能提供证据证明许志存在故意隐瞒出售的房屋存在瑕疵的情形，故许志的行为不构成法律意义上的欺诈。 　　

　 “合同法所指的国家利益，应指国家整体上的经济、政治和安全利益，只有那些以欺诈手段订立的合同，对国家的政治、经济、安全整体利益产生不利影响，才可以认定为损害国家利益。”法院称，就算许志以欺诈手段与刘磊订立了合同，由于超出许可部分的建筑，许志已征得单位同意并依法正在补办许可手续，如果最终未获许可，应由有关部门依法予以处置，仅此尚未对国家整体上的政治、经济、安全利益产生不利影响，不构成对国家利益的损害。 　　

　　法院指出，根据我国《物权法》的规定，法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让，且许志在与刘磊签订合同前已取得抵押权人即银行的同意。故许志转让房屋给刘磊，未告知该房屋上已设置抵押权并不导致合同无效。对此，《担保法》的规定与《物权法》的规定不一致，根据《物权法》第178条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，应当适用《物权法》。 　　

　　法院认为，《售房合同书》合法有效，刘磊诉请许志返还购房定金及赔偿经济损失的主张，因其依附于售房合同的效力，只有在售房合同被确认无效或者被撤销或解除后，因该合同取得的财产，才予以返还，并由有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失。因刘磊确认售房合同无效的诉请未获支持，故对此问题，不予处理。 　　

　　日前，凤山县法院判决：驳回刘磊的诉讼请求。 　　

　　据悉，一审宣判后，刘磊表示服判，该判决已生效。 　　（文中人名为化名） 　　

　　●相关法律 　　

　 《合同法》第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 　　

　 《物权法》第191条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 　　

　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。